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离婚率暴涨、色情业腾飞、黑帮横行...这就是房价崩盘后的社会?

财经 / 前瞻经济学人 发布于:2018-08-10 12:52   浏览:60次 说说您的看法


来源:商业智慧联盟俱乐部

导读

在中国房价永远是一个无法绕开的话题,大家都在拼命买房,买了房的希望自己的房子不断升值,买不起房的总是天真的认为房价会崩盘,等到崩盘的时候再超底,房价真的会崩盘么? 崩盘后又会发生什么呢?

房价为什么会上涨?

先请各位思考两个问题:

假设中国只有两个行业,房地产、工厂。

1,假如你是有钱人,你有1000万,房价一年涨5%,工厂一年收益20%。

请问你怎么用这笔钱?

答:投资工厂。

这是10年前的中国。

2,假如你还是有钱人,你有1000万,房价一年涨20%,工厂一年收益5%。

请问你怎么用这笔钱?

答:投资房子。

这就是现在的中国。

为什么会发生这种情况?

答:很好理解,因为工厂是个竞争市场,开工厂的人越多,工厂的收益就越小。

只有一个人做手机,可能工厂收益率200%,这时候有另一个人来做手机,收益率变成100%,然后变成50%,40%,30%,20%,10%……

突然,大家发现工厂的收益率比买房要低了,于是有钱人不投资工厂了,改去买房。

房地产有一个特殊属性:投资品。

所谓投资品,简单理解,就是当所有人都来买的时候,价格就上涨,当所有人都卖的时候,价格就下降。

例如股票,黄金,就是典型的投资品。

这点和工厂正好相反。

于是大家开始不再去投资工厂,开始买房,原本房价一年5%,后来10%,20%,30%,40%……

但是房地产还有个特殊属性:很多人的刚需。

其他投资品,价格高就高了,无所谓,比如黄金,黄金就算卖到100万一克,跟大多数普通人也没什么关系。

股票就算涨到1000000点,一股平均100万,普通人也不是一定要去买股票。

房地产不可以,房地产真的很多人需要,很多人不想投资,他们是真的需要房子。

最要命的是,这种属性给了很多人“房地产风险不大,反正是刚需”的错觉,更敢买,比起买黄金买股票,房子在很多人眼里风险小得多。

所以有关部门必须要稳定房价。

有关部门慌了

请各位再思考一个问题,通过上面那个例子,各位如果是国家管理部门,该如何做?

答:从最开始房产收益率超过工厂,大量有人开始把房子当做投资品的时候,就限制房价。因为这个时候限制房价,房价就算跌,也不会有降多少,因为房产市场里面热钱还不多,买房的人大多数还是真正需要房的。

然而有关部门没有这么做。

于是就按照上面那个例子,房的收益率开始超过工厂,大家纷纷去投资房产,房的收益率(房价上涨),越涨越快。从5%,到10%,到20%,到30%,40%,50%……

房地产收益率越高,就超过工厂越多,大家越来买。

这个时候,有关部门发现,房价要控制,再不控制百姓没法活了,社会要不稳定了。

于是有关部门反应过来,要控制房价!

房地产绑架了所有人

但是这个时候,有关部门又发现个问题。

房价已经把GDP绑架了。因为上面说过,房子是投资品,现在房价一年上涨50%,大家都来买,如果政府控制房价,让房价一年上涨1%,这个时候工厂一年5%收益,又比房价高了。那么大家肯定会去卖房子投资工厂。

问题来了,房价绑架了GDP,如果大家纷纷卖房子,短时间内经济就崩溃了!

于是有关部门想了一想,房价不能控制,不然经济就完蛋了。必须把房地产收益率维持在一个高水准才能保证投资者不大量卖房。

这时候国家政策目标很明确,阻止房产投机,增加真正的刚需,因为刚需买房是自己住的,不是用来卖的,不会因为房价涨得慢卖房跑路,影响经济。

首付贷,首套房补贴,限购,交易税,鼓励投机者把房子卖给刚需者,无一不是这个目的。

这时候,一边鼓励刚需者买房,一边阻止投机者买房。

但是为了防止投机者跑路,必须维持一个高房价上涨率,一旦他们感到房价到顶了,就会立马跑路,房价随之崩溃。

在维持投机者不跑路的状态,则要利用刚需消化泡沫,这是我国一贯的目标。

然而百姓可管不了那么多!现在房价涨这么厉害,我不买房就越来越穷,甚至出现有一些原本开工厂的老板,把工厂关了来买房。

房地产不是一种简单的投资品,他是很多人的刚需,尤其是年轻人。

所以很多年轻人倾之毕生精力用来买房,每个月收入拿来还房贷。

随后,银行发现,借给工厂的钱总是还不上啊!不能借钱给工厂了!

于是银行只借钱给两种人,一种是房地产商,一种是买房的百姓。房地产价格一降,银行就全是坏账……

所以房地产绑架了银行。

政府靠卖地赚了好多钱,有钱就能拉动GDP,就能升官发财,开始大手大脚借钱,反正房地产能帮我还钱。只要房价不降,就有GDP,就有钱修路,就能仕途高升!

所以房地产绑架了有关部门。

日本85年广场协议,汇率上升,87年前后房地产收益率开始超过实业,热钱纷纷进入地产,政府不管,地价疯涨。

日本政府90年开始控制房价……结果呢?

错就错在,最开始就不该动依靠房地产拉动经济这种念头,只要动了这种念头,热钱进入房地产,就没有回头路了,只能一条路走到死。

最后没有一个死的不惨的,美国日本俄罗斯香港东南亚,谁死的不惨?

房价崩盘后,这些是历历在目

当房价开始撕票的时候,会发生什么呢? 有一个典型的例子:在中国上世纪90年代海南省房产泡沫事件。

1993年6月之前的海南,房地产行业就像一架疯狂的机器,一路狂涨。 “要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。满大街都是操北方各省口音的炒房炒地者,他们口中吐出一个个惊人的天文数字,数字背后却只是一块不毛之地,或是刚刚挖了个坑的“大厦”。这些天文数字还在不断膨胀,直到演变成一个令其原形毕露的词汇:海南地产泡沫。  

1988年,海南建省,原本是海滨小城的海口一夜之间成了全国最大经济特区的首府。闯海南,淘金去,成为无数内陆人的选择。 4年后,邓小平发表南巡讲话。依照下发全国的《学习邓小平同志重要讲话的通知》的精神,海南省加快住房制度改革步伐,房地产公司也由此大量涌现。 

1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半。这一年,海口市经济增长率高达83%,海南全省财政收入的40%来自房地产业。

房价一路飙升。1991年,海南省房地产平均价格为1400元/平方米,仅仅一年,就猛增至5000元/平方米。1993年上半年顶峰时期,高达7500元/平方米。房价高涨的背后,海口市地价由1991年的几十万元/亩,一路狂飙至六百多万元/亩。

无数的房地产公司开始击鼓传花式地炒卖这个岛屿上的地皮和房产。高峰时期,总人数不过160万的海岛上,竟然出现两万多家房地产公司:平均每80个人一家房地产公司。

  

开发商在银行大量贷款,把甚至仅仅是在图纸上的房子高价抵押给银行,收获倒卖地皮所得资金。与此同时,海南省的近邻广西省北海市,房地产的火热程度也毫不逊色。1992年,仅有10万余人的小城出现了1000多家房地产公司,各地驻扎在此的炒家多达50万余人。 

 

但随着中央政策的突然调整,上述火热场景瞬间崩溃。  

1993年6月24日,国务院《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》(通称“国16条”)出台。《意见》包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等一系列宏观调控措施。

  

 对于海南地产业来说,上述16条几乎招招致命,泡沫霎时破灭:全省1.3万所房地产公司中有95%陷入倒闭,数千家开发商卷款逃离。那时候,占全国总人口数仅0.6%的海南省留下的积压商品房数量占全国总量的10%。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。 

“天涯,海角,烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。一海之隔的北海也损失惨重,被称为中国的“泡沫经济博物馆”。其沉淀资金高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚。海南、北海在1993年的悲惨景象,构成改革开放之后中国的第二波烂尾楼高潮。

房价崩盘后的社会是什么样的?

我们看看日本,在上个世纪90年代房价崩盘后的社会,或者可以给我们一些启示。

日本在战后经历了战后重建和经济高速发展时期。到了70年代末时日本经济已经超过苏联位居世界第二,在日本经济高速发展的同时,日本的房地产泡沫也逐渐形成,房价高的离谱。

1989年,是日本房地产泡沫经济的最高峰,以东京为例,石狮子眼前的银座四丁目的地价是每坪( 3.3平方米)1.2亿日元。东京的另一个地标——东京帝国广场,广场下面一平方英里土地的价格,两块相加的价格竟然比整个加利福尼亚的土地价值还高,而一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

当时的日本人还沉浸在自己经济崛起的神话中。“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国,然后再把美国土地出租给美国人住。”

但是泡沫总有破灭的一天。1991年东京房价迎来悲情一刻房价3个月暴跌65%成交萎靡银行贷款断供一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁自杀破产事件集中爆发

日本著名的自杀森林90年代初这里自杀达到高峰人数超过2000人

过剩的房产随处可见很多逐渐年久失修而垮塌

股票在房价下跌后进一步暴跌跌幅超过80%。

在1991年日元兑美元跌幅超过了30%让高傲的日元一下跌下了神坛开始了长达20十年的贬值爆买的日本人从此消失在国际消费市场上

商品不再是炙手可热人们都在紧衣缩食

企业大量破产银行房地产公司破产数量超过3000家日本就业压力空前工资低工作时间长几乎成为日本社会顽疾于是啃老族随之在日本流行起来

在1991年日本离婚率暴涨超过了正常水平的2.5倍这其中不乏破产的中产家庭很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产自己则选择了流浪道路

三井先生原先是公司经理因为1989年高价买进东京房产房产崩溃时背负了10亿日元债务这基本等于他30年的工资可他现在已经50岁了为了家人他离婚流浪了

破产的日本人为了生存只有变卖以前发财时购买商品于是日本新起了二手专卖生意这其中的鞋包首饰古董等更是热门行业现在日本已经是出口二手钻石最大国家

黑帮利用机会扩大规模兼并企业社团在90年代日本黑帮人数达到巅峰

90年代日本色情产业变得猖獗很多从事者是破产而离婚的中年妇女还有一些女毕业生她们也选择了这一条来钱快的行业

在房价崩溃前日本人大多贷款买房很多刚毕业工作的人就背负了5000万日元以上的债务在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行借新债换旧债这让日本人在还债中度过了一生

妄想有人接盘的日本购房者没有等来市场的转变反而迎来了房价最大杀手老龄化日本老龄人口超过20%生育率已经低于死亡率成为最早步入人口衰亡的发达国家

从一夜暴富的噩梦中回过头的日本人认识到只有实业才是可持续的因此日本企业在90年代进行了产业变革发展高科技提高企业专注度,这成为了日本企业竞争力增强的开始

这就是日本房价崩盘后的社会,当房价崩盘,中国也会变成像日本一样么?

(本文仅代表作者观点,不代表前瞻经济学人立场)

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